بيع , بيع بالآجل لوحدة سكنية , طلب إلغاء البيع للعجز عن سداد باقي الثمن , معنى اللزوم في العقود , عدم اتفاق إرادة المتعاقدين في مجلس واحد , اختاف المتعاقدين في تفسير بعض شروط العقد , مخالفه الشرط لمقصود العقد , وجوب رضا المتعاقدين في اثبات العقد أو فسخه

-1 العقد الازم هو الذي لا يقبل الفسخ إلا برضا الطرفن .انظر:بدائع الصنائع للكاساني رحمه الله   5/ 299
-2 قال الزركشي رحمه الله في المنثور في القواعد  2/ 304  اللازم:مالا يقبل الفسخ ، أو لا يمكن للغير إبطاله ،و الجائز عكسه

ادعى المدعى وكالة بأن المدعى عليه اشترى من موكله وحده سكنيه من عمارته المملوكة له بموجب صك صادر من كتابة العدل بمبلغ أربعمائة وخمسن ألف ريال ، و أن المدعى عليه سدد مائتي ألف ريال وتبقى مائتان وخمسون ألف ريال تدفع بعد سته أشهر من تاريخ العقد ، حل الأجل ولم يسدد المدعى عليه هذا المبلغ المتبقي لموكله ، أقر المدعى عليه بالدعوى ، قرر المدعى عليه أنه غير قادر على الوفاء في الوقت الحاضر ورغب في إلغاء البيع وتسليم الوحدة السكنية للمدعي بعد تقدير اجرتها للمدة التي بقى فيها وحسمها من المبلغ الذي استلمه ، طلب المدعي وكالة الرجوع لموكله ، في جلسة أخرى طلب المدعى عليه امضاء العقد ، حضر المدعي أصاله وطلب فسخ العقد ، جرى الاطاع على صك الملك ، كما جرى الاطاع على عقد البيع ورصد مضمونه ، حضر احد شهود العقد ورصدت شهادته ، اختلف الطرفان في تفسير بعض بنود العقد ، قررت المحكمة أن شرط بقاء المبيع في ملك البائع لحن سداد كامل الثمن شرط فاسد لمخالفته لمقصود البيع ، صدر الحكم برد دعوى المدعي في مطالبته بفسخ عقد البيع، الحكم بصحة عقد البيع ولزومه ، جرى افهام المدعي بأن له مطالبة المدعى عليه بدفع ما تبقى من قيمه المبيع ، اعترض المدعي على الحكم ، صدق الحكم من محكمة الاستئناف .

الحمد لله وحده وبعد لدي أنا ……. القاضي بالمحكمة العامة بالدمام بناءً على الاوراق الواردة لنا من فضيلة رئيس المحكمة العامة بالدمام برقم 4520 في 16 / 6/ 1431 ه المقيدة بهذه المحكمة برقم31/18041 في 16 / 6/ 1431 ه حضر ……. سعودي الجنسية بموجب السجل المدني رقم …بالوكالة عن ……. بموجب الوكالة الصادرة من كتابة عدل محافظة بلقرن برقم 16 في 5/ 9/ 1431 ه مجلد 1642 وحضر لحضوره ……. سعودي الجنسية بموجب السجل المدني رقم……. وادعى الأول بقوله: بتاريخ 26 / 3/ 2008 م باع موكلي على المدعى عليه …هذا الحاضر كامل الوحدة السكنية رقم) 12 ( من العمارة المقامة على قطعة الأرض رقم) 70 ( من المخطط رقم 197 / 1 بحي المنار بالدمام العائدة لموكلي بموجب الصك الصادر من كتابة عدل الدمام الاولى برقم 339100401033 في 26 / 11 / 1426 ه بقيمة قدرها اربعمائة وخمسون الف ريال سدد منها المدعى عليه عند العقد مبلغ وقدره مائتا ألف ريال على أن يسدد الباقي وقدره مائتان وخمسون ألف ريال بعد مضي ستة أشهر اعتباراً من تاريخ البيع وقد حل موعد السداد ولم يسدد المدعى عليه لموكلي من المتبقي شيئاً حتى الآن لذا أطلب إلزام المدعى عليه بدفع مائتن وخمسن ألف ريال لموكلي هذه دعواي وبسؤال المدعى عليه أجاب بقوله : ما ذكر المدعي وكاله في دعواه كله صحيح جملةً وتفصياً وأنا غير قادر على الوفاء في الوقت الحاضر وأرغب في إلغاء البيع وتسليم الوحدة السكنية لموكل المدعي بعد تقدير اجرتها للمدة التي بقيت فيها وحسمها من المبلغ الذي لموكله وتسليمي المتبقي هكذا أجاب وبعرض ذلك على المدعي وكالة قال أطلب إمهالي للرجوع لموكلي لعرض ذلك عليه وإفادتكم هكذا قرر فأجيب لطلبه ورفعت الجلسة لذلك ثم في جلسة أخرى حضر المدعي أصالة ……. سعودي الجنسية بموجب السجل المدني رقم …وحضر لحضوره ……. سعودي الجنسية بموجب السجل المدني رقم ……. بالوكالة عن ……. بموجب الوكالة الصادرة من كتابة عدل الدمام الثانية برقم60822 في 30 / 1 2/ 1431 ه جلد 9149 المخول للوكيل فيها حق المطالبة والمداعاة والمخاصمة وسماع الدعاوي والرد عليها وإقامة البينة والدفع وقبول الحكم والاعتراض عليه في أي دعوى تقام منه أو ضده وليس فيها حق الإقرار وقد أعيدت لنا المعاملة بخطاب مأمور قسم المحفوظات بالمحكمة رقم 18041 / 31 في1431/11/26 ه وقال المدعى أصالة لقد أخبرني وكيلي الشرعي… بأن المدعى عليه لا يستطيع سداد باقي القيمة وأنه يرغب الغاء البيع وبناءً عليه ولأنه قد تأخر عن سداد الدفعة الثانية عن الموعد المحدد ولأن العقد الذي بيننا قد نص على أن يتم تسديد الدفعة الثانية من القيمة وقدرها مائتان وخمسون ألف ريال بحد أقصى ستة أشهر من تاريخ العقد المبرم في 8/ 6/ 2008 م لذا أطلب إلغاء هذا البيع وإلزام موكل المدعى عليه بتسليمي الشقة المباعة هكذا قرر ثم في جلسة أخرى حضر المدعي أصالة ……. وأبرز صك الملكية الصادر من كتابة عدل الدمام الأولى برقم 630102010282 في 13 / 7/ 1430 ه المتضمن تملكه لقطعة الأرض رقم ) 70 ( من المخطط رقم ) 791 / 1(الواقع بحي الفردوس بالدمام والمذكورة حدودها وأطوالها فيه ومظهر هذا الصك بتهميشات تتضمن انتقال بعض الشقق لآخرين كما أبرز المدعي العقد الصادر من …للتسويق العقاري بتاريخ 26 / 3/ 2008 م المتضمن بيع …الوحدة السكنية رقم) 12 ( في الدور الرابع من المبنى المقام على قطعة الأرض رقم ) 70 ( من المخطط رقم 791 / 1 بحي المنار بالدمام على المدعو …بقيمة قدرها أربعمائة وخمسون الف ريال عند توقيع العقد والثانية تمثل مائتان وخمسون الف ريال تدفع بحد أقصى ستة أشهر من تاريخ العقد وقد تم تسديد الدفعة الأولى والإفراغ بعد تكملة المبلغ وهذا العقد وفق ستة بنود ومذيل بتوقيع كل من البائع والمشتري وتوقيع الشاهد ……. وتوقيع الشاهد ……. كما أحضر المدعي معه ……. سعودي الجنسية بموجب السجل المدني رقم …من مواليد عام 1399 وبسؤاله عما لديه قال :لا تربطني قرابة بالمدعي …وأشهد لله تعالى أنه بتاريخ 26 / 3/ 2008 م تم إبرام عقد بيع عقار من ……. و……. لدى مكتب …العقاري بالخبر حيث باع …المذكور على …المذكور على……. المذكور كامل الوحدة السكنية رقم ) 12 ( من الدور الرابع من المبنى المقام على قطعة الأرض رقم ) 70 ( من المخطط رقم 197 / 1 بحي المنار العائدة ل……. المذكور بموجب الصك الصادر من كتابة الدمام الأولى برقم 330104001933 في 26 / 11 / 1426 ه بقيمة قدرها أربعمائة وخمسون ألف ريال تسدد على دفعتين الأولى قدرها مائتا ألف ريال وقد سددت عند العقد والثانية قدرها مائتان وخمسون ألف ريال تسدد بحد أقصى ستة شهور من تاريخ العقد وقد تم تحرير عقد بذلك ووقعت عليه بصفتي شاهد هذا ما لدي وعليه أوقع هكذا شهد ثم سألت المدعي عن الشاهد الثاني في العقد فقال أطلب إمهالي لإحضاره في الجلسة القادمة ثم في جلسة أخرى حضر المدعي أصالة ……. وسألته عن الشاهد الثاني فقال لم أحضره في هذه الجلسة وأطلب إمهالي لأتمكن من إحضاره وسماع ما لديه هكذا قرر وأجيب لطلبه ثم في جلسة أخرى الحمد لله وحده وبعد فلدي أنا ……. القاضي في المحكمة العامة بالدمام حضر المدعي أصالة ……. سعودي الجنسية بموجب السجل المدني رقم …وحضر المدعى عليه وكالة ……. سعودي الجنسية بموجب السجل المدني رقم …بموجب الوكالة الصادرة من كتابة عدل الدمام الثانية الوكيل عن ……. برقم 27612 وتاريخ 4/ 6/ 1432 ه والمخول له فيها حق المطالبة والمخاصمة والمداعاة وسماع الدعاوي والرد عليها وإقامة البينة والإقرار والدفع وقبول الحكم والاعتراض عليه وذلك في أي قضية تقام مني أو ضدي أمام أي محكمة وفي أي جهة وإنهاء كافة الإجراءات الشرعية وجرى تاوة ما سبق ضبطه من الدعوى وما تم بعد ذلك فسألت المتداعين بما دون فصادقا عليه وطلبا إكمال الازم والنظر على ضوئه ثم في جلسة أخرى حضر الطرفان وفي هذه الجلسة جرى عرض العقد الموصوف في جلسة سابقة لدى القاضي السلف فقرر بقوله هذا العقد المتفق عليه بن موكلي وهذا الحاضر وهي اتفاقية من سبعة بنود مع تمهيد سابق لها ثم قرر بقوله إن موكلي مستعد بدفع كامل المبلغ المتبقي بشيك مصدق هكذا قرر وبعرض ذلك على المدعي قرر بقوله أطلب فسخ العقد بيننا ولست راغب في إمضاء البيع مع موكل هذا الحاضر هكذا قرر ثم جرى سؤالهما عن تفسير مقصودهما في البند ثانياً والمتضمن ما نصه : ) من المتفق عليه بن لطرفن أن هنا العقد لا يعتبر بيعاً ناقاً لملكية الوحدة إلى الطرف الثاني إلا بعد سداد كامل قيمة الوحدة إلى الطرف الأول وإتمام البيع بالإفراغ لصالح الطرف الثاني لدى كاتب عدل ( فاستعد كل طرف منهما في الجلسة القادمة تقديم تفسير لمقصودهما لذا فقد رفعت الجلسة ثم في جلسة أخرى حضر المدعي والمدعى عليه وكالة وقدم المدعي ورقة لتفسير البند الثاني من العقد نصها ما يلي : ) أما عن تفسير البند الثاني من العقد فهو أن المبايعة تلغى في حال عدم قيام المشتري بسداد كامل قيمة الشقة خال ستة أشهر وأن لا حجية لهذا العقد الا بعد إفراغ الشقة للمشتري لدى كتابة العدل أي أن العقد لا يعتد به إذا لم يتبع بالإفراغ لدى كتابة العدل وهذا البند يلزم البائع إفراغ الشقة للمشتري عند كتابة العدل بعد سداد المبلغ في الستة أشهر التالية لتوقيع العقد ويلزم المشتري إعادة الشقة إلى صاحبها في حال عدم دفعه للمبلغ في المدة المشار لها وهذا ما أطلبه . الاسم ……. توقيعه…….( ثم قرر المدعي بقوله هذا ما لدي من تفسير للمادة المشار إليها في العقد والاتفاقية وقد كتبت هذا التفسير بعد مراجعة المكتب الذي أجرى العقد بيننا هكذا قرر وبعرض ذلك على المدعى عليه وكالة قرر بقوله إن هذا التفسير الذي ذكره المدعي غير صحيح وإنما الصحيح سآتي به في الجلسة المقبلة أطلب إمهالي لإحضاره هكذا قرر ثم في جلسة أخرى حضر الطرفان وقدم المدعى عليه وكالة ورقة نص الحاجة منها ما يلي: ) بخصوص طلب تفسير البند الثاني في العقد المبرم بين ……. وموكلي ……. أفيد فضيلتكم بأنه مفسر في البند الخامس من نفس العقد ( .اه . وبالرجوع إلى البند الخامس والذي نصه ما يلي : ) لا يحق للطرف الثاني التصرف في الوحدة موضوع هذا العقد بأي تصرف ناقل الملكية إلا بعد سداد كامل قيمتها وإفراغها له وامتلاكها الملك التام ويعد باطاً أي تصرف قبل الإفراغ والحيازة وتعتبر الشقة في ملك الطرف الأول لحن سداد كامل قيمتها وتسليمها للطرف الثاني ( .اه . وبعرضه على المدعي قرر بقوله سبق وأن فسرت المادة وما ذكره من تفسير فهو راجع للبند الثالث هكذا قرر ثم جرى سؤال الخصمن ألديكم إضافة على ما تقدم فأجاب كل واحد منهما أن لا مزيد على ما قدمنا هكذا قررا فبناءً على ما تقدم من الدعوى والإجابة وحيث صادق الطرفان على صحة البيع بينهما ودفع المشتري أكثر من ثلث المبلغ ودخل المبيع في حيازة المشتري وبما أن المدعي عدل عن المطالبة بالمبلغ المتبقي إلى طلب فسخ العقد وبما أن عقد البيع عقد لازم لا يفسخ إلا برضا الطرفن واختيارهما ولا ينفرد به أحدهما دون رضا الآخر واللزوم كما في تعبيرات الفقهاء هو الذي لا يقبل الفسخ جاء في بدائع الصنائع للكاساني رحمه الله ) 5/ 299 ( : ) والعقد الازم : لا يحتمل الفسخ ( كما جاء في المنثور في القواعد للزركشي رحمة الله ) 2/ 304 ( : ) الازم: مالا يقبل الفسخ ، أو لا يمكن الغير إبطاله ، والجائز عكسه (. وما ذكره المدعى عليه أصالة من رغبته بإقالته من البيع في أول الجلسات فالإقالة رفع عقد لازم ، فلابد من رضى الطرفن ، وكما يشترط الرضا في إثبات العقد كذلك يشترط في رفعه وبناءً عليه فإنه يشترط اتحاد المجلس لرفع العقد بالإقالة كما يشترط لإثباته ، لأن معنى العقد موجود فيها وحيث لم تتفق الإرادتن في مجلس واحد واختلفت فيما بعد وبما أن الطرفن قد اختلفا في تفسير البند الثاني وظاهر البند أنه لا يعتبر بيعاً ويؤكده ما جاء في آخر البند الخامس حيث جاء ما نصه )تعتبر الشقة في ملك الطرف الأول لحن سداد كل قيمتها وتسليهما للطرف الثاني ( ولا شك أن هذا شرط مخالف لمقصود البيع فهو من الشروط الفاسدة ولا يعتد به لذلك كله فقد رددت دعوى المدعي في مطالبته فسخ العقد وحكمت بصحة العقد ولزومه وأفهمته بأن له مطالبة المدعى عليه في بقية المبلغ وبعرض الحكم على الطرفن قرر المدعي عدم قناعته به وقرر المدعى عليه القناعة وطلب المدعي الاستئناف فأفهم بأن مدة الاعتراض ثلاثون يوماً تبدأ بعد مهلة تنظيم الصك خمسة أيام إذا مضت المدة ولم يقدم لائحة اعتراضية سقط حقه في طلب الاستئناف وله المراجعة خال المهلة والمدة النظامية لاستلام نسخة الحكم للاعتراض عليه وبالله التوفيق وختمت الجلسة في تمام الساعة الحادية عشرة،وصلى الله على نبينا محمد وعلى آله وصحبه وسلم . حرر في 10 / 08 / 1433 ه.

الحمد لله وحده والصاة والسام على رسولنا محمد وآله وصحبه أما بعد ……. فقد اطلعنا نحن قضاة الدائرة الحقوقية الأولى في محكمة الاستئناف بالمنطقة الشرقية على المعاملة الواردة من فضيلة رئيس المحكمة العامة بمدينة الدمام المساعد برقم33/2232006 وتاريخ 3/ 2/ 1434 ه والمقيدة لدى المحكمة برقم34/305521 وتاريخ 3/ 2/ 1434 ه المرفق بها الصك الصادر من فضيلة القاضي بالمحكمة الشيخ ……. المسجل برقم 33388994 وتاريخ 21 / 8/ 1433 ه الخاص بدعوى ……. ضد ……. في قضية حقوقية وقد تضمن الصك حكم فضيلته بما هو مدون ومفصل فيه . وبدراسة الصك وصورة ضبطه واللائحة الاعتراضية وأوراق المعاملة قرّرنا المصادقة على الحكم بعد الإجراء الأخير، ولبيانه حرر في 9/ 3/ 1434 ه ، والله ولي التوفيق .